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27.04.2021: Immobilien-"Step-Up" – Wie Sie als Immobilienbesitzer Steuern sparen

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Häufig haben Grundstücke, die zur Vermietung genutzt werden und sich seit langer Zeit im Privatvermögen befinden, eine deutliche Wertsteigerung erfahren. Diesbezüglich stellt sich die Frage, wie man diese Wertsteigerung steuerlich nutzen kann.

Eine Option, die Wertsteigerung einer Immobilie steuerlich zu nutzen, ist der sogenannte Immobilien- „Step-Up“. Das Ziel des Immobilien-„Step-Up“ besteht in der Schaffung neuen Abschreibungsvolumens. Dies kann dadurch erfolgen, dass im Privatvermögen zur Vermietung gehaltene Bestandsimmobilien entgeltlich oder unentgeltlich in ein Betriebsvermögen eingebracht werden und dort die Vermietungstätigkeit weitergeführt wird.

Die Einlage eines Gebäudes ist mit dem Teilwert, also dem aktuellen Marktwert zu bewerten. Dies gilt nur, wenn sich das Gebäude bereits länger als 3 Jahre im Privatvermögen befindet. Der Ansatz des zumeist höheren Marktwerts schafft zusätzliches Abschreibungspotential (Step-Up).
Damit ein solcher Immobilien-„Step-Up“ auch den gewünschten steuerlichen Effekt erzielt, müssen diverse andere steuerliche Faktoren berücksichtigt werden.

Der „Step-Up“ kann grundsätzlich auf Seiten des Veräußerers oder Übertragenden zu einem privaten Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG) führen und somit Einkommensteuer auslösen. Dies lässt sich umgehen, wenn die Immobilie bereits länger als 10 Jahre im Privatvermögen gehalten wurde.
Die Einlage einer Immobilie kann nachträglich ebenfalls ein privates Veräußerungsgeschäft (§23 EStG) auslösen. Das geschieht, wenn das Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach der Einlage veräußert wird.

Auch die Grunderwerbsteuer darf nicht außer Acht gelassen werden, da eine Grunderwerbsteuerbelastung, den steuerlichen Vorteilen des „Step-Up“ entgegenstehen würde. Hier bietet sich z.B. eine Einlage in ein Betriebsvermögen einer Personengesellschaft (GmbH & Co. KG) an, an der der Eigentümer der Immobilie zu 100 % beteiligt ist, da ein solcher Vorgang in Gänze grunderwerbsteuerfrei wäre.

Auch die Veränderungen der Besteuerung einer im Betriebsvermögen gehaltenen Immobilie, hinsichtlich der laufenden Einkünfte oder einer zukünftigen Veräußerung, müssen berücksichtigt werden.

Haben Sie Fragen zu der o.g. Gestaltungsidee, kontaktieren Sie uns bitte telefonisch oder via Mail.

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